摘要：房地产投资信托基金是一个国家的房地产市场和资本市场持续发展并相对成熟后的必然产物，是加强房地产投资活力和流动性的重要手段。近些年来，房地产投资信托基金在我国也有了一定程度的发展。但我国起步较晚，且房地产投资信托基金与国外标准存在着一定的区别和差异。本文将以此为中心，根据我国的实际情况，深入探讨房地产投资信托基金的发展，并根据其发展状况提出一系列措施建议，以供相关人士参考。
关键词：房地产投资信托基金;信托;发展研究;法律政策;
房地产投资信托基金，简称REITs，它是一种起源于美国的房地产融资模式，是一种以房地产为中心的投资产品，实现房地产的证券化，通过发行收益凭证的方式将民间的小额资金充分汇聚起来，从而打破房地产投资的准入门槛，实现小额资金在房地产领域的注入。房地产信托基金最早起源于美国，在2000年左右进入亚洲，并逐渐快速发展起来。其运作模式往往是由专门的投资机构发行收益凭证并进行投资经营管理，最终为投资者带来收益。在作用上既能够保护小额资金投资者的权利，同时在降低房地产企业风险，扩大房地产融资渠道上也有一定的作用。而我国的国情相对特殊，所产生的房地产投资及信托基金也与国外存在着一定的差别，特别是我国房地产发展潜力大，政策支持力度逐步加强，且近些年来政府一直在降低经济发展对房地产的依赖，因此调整房地产行业融资模式对国家发展来说非常重要，而房地产投资信托基金则是重要的手段之一。
1 我国房地产投资信托基金的作用与优势
1.1我国发展房地产投资信托基金的作用
我国发展房地产投资信托基金的作用主要体现在以下几个方面：首先，发展房地产信托基金能够扩大房地产融资渠道。伴随着房地产行业的不断发展，我国的房地产投资正在表现出规模大、体量大等一系列特点，房地产企业融资渠道相对单一，主要依赖于银行贷款。通过发展房地产投资信托基金，能够将单个体量小、但投资者数量巨大的投资资金集中起来，相较于直接投资房地产实物的门槛更低，从而拓展房地产信托基金的融资渠道，确保房地产行业稳定向好的发展。其次，可有效降低房地产行业的负债率，在不影响房地产行业发展的同时，减少我国经济发展由于房地产杠杆率较高而产生的不稳定性。最后，房地产投资模式过于集中化和单一化会导致投资风险的提升，通过房地产投资信托基金的方式，能够大幅分散房地产投资的风险，为投资者提供更加丰富的投资选择。
1.2我国发展房地产投资信托基金的优势
我国发展房地产投资信托基金的优势主要体现在以下几个方面：首先，我国房地产的发展潜力大、建设规模大、社会需求大，周边市场环境利好充分，这样的发展方向和社会格局为房地产投资信托基金提供了良好生长的天然土壤，且近些年来伴随着城市化进程的不断发展，房地产建设的需求只多不少，给了房地产投资信托基金充分发挥作用的空间。其次，我国在政策上大力支持。自2008年起房地产投资信托基金就已经在政府的指导下于北京、上海、天津三座城市开始着手推进，另外我国央行、证监会等主管部门对于房地产投资信托基金同样持积极肯定态度，特别是在我国的市场导向下，房地产投资信托基金具有巨大的发展价值。最后，房地产投资信托基金受到行业内和投资者的普遍欢迎。近两年我国房地产投资信托基金发展速度较快，房地产投资信托基金业务的注册和审批数量都相当多，且房地产投资信托基金在部分城市的房地产开发中起到了重要的作用，由此可见行业内对于房地产投资信托基金的相应相当积极。而对于投资者而言，特别是对一些体量小的个人投资者来说，房地产投资信托基金能够搭建起一条个人投资者投资房地产的渠道。此外，房地产投资信托基金由专业的机构进行管理，专业性和投资规划性较强，投资风险也相对较小，因此受到广大个人投资者的欢迎。综上所述，我国发展房地产投资信托基金有以下几个优势，既有良好的社会需求，有国家和政府的支持，在行业内受到追捧，同时也受到投资者的欢迎。
2我国当前房地产投资信托金融存在的问题
2.1国情相对特殊，仍需自身探索
房地产投资信托基金最早起源于20世纪90年代的美国，并在美国本土得到了迅猛的发展，不仅成为了商业投资的主流方式，同时也大大推动了房地产行业的发展与进步。同时其在亚洲国家发展的速度也十分惊人，包括日本和新加坡同样也开始了房地产投资信托基金的发展，市场规模快速扩大。而我国相比于美国，在国情和经济制度上存在着较大的区别，对经济市场的监管较为严格，同时文化和观念在其中也起到了一定的影响，因此我国的房地产投资信托基金虽然可以一定程度上借鉴美国的发展模式，但不能完全照搬。而相比于新加坡和日本等亚洲国家，我国的国土面积是要大得多，不仅发展潜力更大，市场规模也更大，我国可发行房地产投资信托基金的不动产项目相较新加坡、日本也更多。因此我国的房地产投资信托基金仍然处于一个需要通过自身摸索来探寻一条适合道路的发展阶段。
2.2还未建立起成熟的运营模式
我国的房地产投资信托基金的起步较晚，仍然处于发展探索阶段，相比于其他国家完善的、标准化的房地产投资信托基金制度而言，存在着一定管理上和应用上的盲区。其主要表现在以下几个方面：一方面，国外的商业运作模式往往是通过投资于抵押贷款和租赁物业的方式来进行运营，而我国目前以投资租赁型物业和特许经营权类项目为主，后者在国外并非主要的运营模式，可参考的经验较少，未来仍需市场进一步探索。另一方面，无论是宏观调控上还是市场自发秩序层面，我国到目前为止尚未形成清晰的指导方向和完善的市场秩序，整体上尚未具备成熟的运营模式。而这一系列因素也直接导致了我国房地产投资信托基金发展相对缓慢。
2.3法律法规仍待完善
法律法规方面的不完善是目前我国房地产投资信托基金最主要的问题之一。虽然伴随着房地产投资信托基金的不断发展，我国也出台了一系列的相关的法律法规，如《信托法》《信托投资公司管理办法》等，但目前已出台的法律法规都存在着针对性不强，规范性较弱，管束能力较低等问题，缺乏专门性的房地产投资信托基金管理法律法规，也缺乏针对性的建议和规范，包括具体运作的规范性指导，房地产投资信托基金业务的具体实施标准和实施细则，税收管理制度等等。而法律法规方面的缺失则严重影响了我国房地产投资信托基金的规范化发展，并一定程度导致房地产投资信托基金的粗放化。另一方面，信息披露制度的不完善也是我国房地产投资信托基金存在的严重问题之一，国外发达国家的房地产投资信托基金的信息披露制度都相当严格，而我国则仅对信托计划的项目和内容进行披露，对于项目收益和项目可能面临的风险存在着不充分的情况，一方面损害了投资者知情权，降低了投资者对房地产信托基金的信任程度，也难以切实的保护投资者的利益。
2.4税收优惠方面的缺乏
从美国的房地产投资信托基金发展历史来看，税收优惠在房地产投资信托基金的发展过程中有着相当重大的意义。在美国，当房地产投资信托基金将大部分资金收益以红利的方式回报给投资者时，就能享受到无须缴纳公司所得税的特殊待遇，从而大大提高了房地产投资信托基金对于企业本身和投资者的回报率，既能刺激房地产投资信托基金的发展，同时也能提高投资者的热情。但目前为止我国在税收优惠方面仍需给予更大力度支持，从而解决投资回报率相对较低等问题。
3我国房地产投资信托基金的发展建议
3.1完善相关法律法规和实施细则
完善相关法律法规和实施细则是目前确保我国房地产投资信托基金良好发展的必要前提和基础条件。通过完善法律法规一方面是能够稳定市场秩序，规范化房地产信托基金的运作方式，减少投资者在投资过程中的潜在风险，提升相关市场主体的信心。另一方面，完善法律法规也能助力我国对于房地产投资信托基金发展方向的探索，通过法律法规能够在政府层面对房地产投资信托基金的发展进行控制和指导，并对一些和国情不符、不利于房地产投资信托基金发展的市场行为进行约束和打击，确保能够在适合我国国情的前提下指导房地产投资信托基金的发展。
在具体措施上，国家和政府应当加强对房地产投资信托基金的关注和研究，深入探索相关市场规律，积极借鉴国外发达国家的一系列先进经验，并结合我国国情进行更具针对性的法律法规制定，确保实现对房地产投资信托基金的全方位管理。另一方面是要加大对房地产投资信托基金发展的支持与鼓励，地方政府可以根据当地发展情况出台对投资信托基金的扶持政策，同时国家层面也应当加快税收优惠措施的制定，充分发挥出房地产投资信托基金的优势和长处。
国家也应当加强对房地产投资信托基金的运作监管，借鉴国外的先进经验建立信息披露审查制度，对信息披露制度提出严格的要求，提高投资规划的透明度，加强信息披露制度落实的监管，加强违反信息披露制度的打击力度，对于相关基金和企业形成良好的威慑力，从而提高投资者对于房地产投资信托基金的信心，促进行业整体发展。
3.2推行适合我国国情的房地产投资信托基金模式
要确保我国房地产投资信托基金的良好发展，就必须要推行适合我国国情的房地产投资信托基金模式，目前比较常见的模式有两种：一是信托计划模式，目前信托计划模式是各国房地产投资信托基金的主要运作模式，具有结构和产品特性上的优势。二是公司投资型基金模式，该模式以《证券法》和《公司法》为主要法律依据，美国有大量可以借鉴经验的案例。我国目前已发行的房地产投资信托基金以信托计划模式为主，且近几年的实践和尝试都充分表明，信托计划模式更加符合我国房地产的发展需求，能够更好的实现对我国房地产潜力的深挖，具有更好的本土化适应性。党的二十大报告指出，要坚定道路自信、理论自信、制度自信、文化自信，中国的问题必须从中国基本国情出发，由中国人自己来解答。改革开放四十多年以来，我国坚持并完善中国特色社会主义基本经济制度，我国在国家重大战略、产业规划、金融管理、国有资产监管、投资项目管理，以及经济总量、存量资产结构等众多方面与发达国家存在较大差异。REITs属于舶来品，发展REITs必须牢牢把握我国的实际国情，学习借鉴国际经验中精华的部分，着力打造具有中国特色的中国版REITs。生搬硬套国外成熟REITs市场的做法，只会造成水土不服，制约我国REITs健康发展。只有从我国国情出发，在实践中解决REITs的发展问题，才能有效提升REITs发展质量。
3.3进一步实现房地产市场的规范化
房地产市场的规范化是保证房地产投资信托基金良好发展的关键，只有房地产市场得到规范化发展，才能充分降低房地产行业投融资的风险，从而减少房地产投资信托基金在资金运作的过程中的风险，提高房地产投资信托基金的信用，吸引更多的投资者放心进行投资。在具体措施上，首先是要加强对房地产投资信托基金本身的审查，优化房地产投资信托基金的审批标准和发行流程，同时也要建立相应的评估机构，加强对于房地产投资信托基金的评估。而在房地产市场层面，我国的房地产市场仍有不规范之处，无论是在建设、销售、还是经营上都或多或少缺乏强有力的监督管理细则。2022年还集中出现暴雷和烂尾现象，不利于优质房地产项目的甄别和筛选，对于房地产投资信托基金发展而言相对不利。因此，实现房地产市场的规范化管理，打击房地产违法行为，加强市场整顿是促进房地产投资信托基金发展的重要手段，只有房地产行业整体能够良好运转，投资者才会充分信任房地产行业，并愿意通过房地产投资信托基金进行房地产投资。
3.4借鉴经验，培养人才
我国的房地产投资信托基金起步相对较晚，且目前为止经济发展对房地产的依赖性仍然较大，一旦房地产投资信托基金发展出现问题，往往影响严重。因此如何正确稳健的发展对于房地产投资信托基金非常重要。在借鉴经验方面，我国要积极借鉴国外发达国家的先进经验，但也不能盲目“抄作业”，而是要根据我国国情对国外的发展策略进行优化和改良，使其更加适合我国的实际情况。同时，我国也要建立能够与国际接轨的房地产投资信托基金体系，充分的厘清房地产信托资金在我国房地产行业和金融市场中的定位。而在人才培养方面，我国相关的管理人才匮乏比较严重，且有关房地产投资信托基金的教育能力也相对较为薄弱，人才培养速度较慢。国家和相关企业可考虑加强与国外先进企业的合作，通过人才流通和合作化培训的方式来引进具有专业管理能力的人才，并强化企业的相关人才培养能力，为我国的房地产投资信托基金提供人才上的保障。
